Home Tin tức thị trường Bất động sản phía Đông: Cẩn trọng “vỡ mộng” cơ sở hạ...

Bất động sản phía Đông: Cẩn trọng “vỡ mộng” cơ sở hạ hầng

108
0
SHARE

“Cú hích” hạ tầng đang là bước đệm hoàn hảo cho sự phát triển không ngừng của thị trường bất động sản. Các dự án liên tục được tung ra thị trường với giá bán, lượng giao dịch tăng vọt.Nhất là tại phía Đông TPHCM, ảnh hưởng của tuyến metro số 1 đối với bất động sản khu vực này không hề nhỏ. Cộng thêm các công trình xây dựng cầu cống nối liền các quận huyện và tác động của Sân bay quốc tế Long Thành hoàn thiện khiến nhiều nhà đầu tư đổ xô về khu vực này. Tuy nhiên, trong bối cảnh TP.HCM đang thiếu vốn trầm trọng cho các dự án đang triển khai, thì việc chạy theo những dự án hạ tầng còn trên giấy, đang tiềm ẩn nhiều rủi ro cho nhà đầu tư.

Nguy cơ ngừng thi công vì thiếu vốn

Thực tế, việc chuyển đổi từ kế hoạch sang thực hiện không phải là điều đơn giản khi mà hiện tại nhiều dự án hạ tầng đang triển khai tại TP.HCM rơi vào tình trạng “căng thẳng” về vốn. Không ít dự án có khả năng thi công chậm hoặc ngưng thi công.

Theo TS.Đinh Thế Hiển, việc chậm vốn trong triển khai các dự án hạ tầng là điều dễ hiểu, do quy trình giải ngân phải trải qua nhiều thủ tục, từ thiết kế được duyệt, rồi qua bộ phận giải ngân, mà cái này từ xưa đến giờ chúng ta làm rất yếu kém.

Ngoài ra, còn một số trường hợp giải ngân thiếu, Đặc biệt, trường hợp của tuyến Metro số 1. Nguyên nhân là do dự án đội vốn. Ngân sách chỉ phân bổ một số tiền dựa trên nguyên tắc cân bằng. Một dự án lớn như metro thì đội vốn rất lớn. Do đó, ngân sách chưa cân bằng kịp, nguồn bố trí cho dự án không kịp. Thành ra, dự án có nguy cơ thi công chậm để chờ vốn.

“Thực tế, các dự án hạ tầng quan trọng là phải dựa vào năng lực ngân sách và tính tất yếu. Ngân sách của TP.HCM hiện nay chắc chắn có hạn, do TP phải điều tiết cho Trung ương thêm 5%, mà Trung ương lại đang gặp vấn đề về cân đối ngân sách. Vốn bố trí cho các dự án hạ tầng sẽ có hạn và ngày càng khó khăn hơn nữa”, ông Hiển nhận định.

Phân tích nguyên nhân, ông Hiển cho rằng do quá trình lập dự án đến triển khai giải ngân kéo dài thời gian làm cho vốn trên thực tế tăng. Chưa kể, năng lực quản lý dự án của TP còn yếu kém. Khó khăn đó làm cho vốn bố trí của dự án sẽ không đáp ứng được vốn triển khai và có thể ngưng trệ do thiếu vốn khiến cho dự án đó vừa kéo dài vừa tăng lãng phí. Chúng ta có vốn làm một lèo thì khác. Cái này vẫn có thể lặp lại trong nhiều dự án khác.

Đáng chú ý là theo quy hoạch, Khu ĐôngTPHCM là nơi hưởng lợi lớn nhất từ tuyến Metro số 1 vì phần lớn tuyến Metro thuộc khu vực này. Ngoài ra, quỹ đất ở khu vực này còn nhiều, giá đất cũng “nhẹ” hơn các khu vực trung tâm nên rất nhiều nhà đầu tư ồ ạt mua đất, nhà ở để đầu cơ. Tuy nhiên, với tình trạng thiếu vốn trầm trọng hiện nay, việc ngừng thi công rất dễ xảy ra.Dẫn đến khả năng các nhà đầu tư bị “hớ” là rất cao.

Cẩn trọng đầu tư ăn theo hạ tầng

hinh 3.

Hiện tại, TPHCM có rất nhiều dự án đã được phê duyệt và chuẩn bị khởi công nhưng do tình trạng “đói vốn” nên một số dự án khả năng sẽ tiếp tục “nằm chờ” trên bàn giấy. Vì theo TS Đinh Thế Hiển việc phân bổ vốn thi công cần phải dựa trên nguyên tắc, dự án nào có tính lan tỏa chung, phục vụ cho sản xuất kinh doanh sẽ được ưu tiên. Ví dụ như việc mở rộng đường Quốc lộ 1 để lưu thông hàng hóa; mở rộng cảng do đường đang bị ùn tắc hoặc cảng vượt công suất… Còn những dự án mang tính giao thông, mở rộng khu đô thị mới như Cần Giờ, cầu qua đảo Kim Cương thì phải xếp vào cuối cùng. Riêng tuyến Metro số 1 cũng có khả năng ngừng thi công nếu nguồn vốn tiếp tục ngừng trệ.

Thực tế, việc thi công tất cả các dự án là “bất khả thi”. Do vậy, những dự án nào mà qua việc mở rộng đó làm tăng nguồn thu thì nên thực hiện theo hình thức BOT hay công tư. Trong đó, vốn chủ yếu từ các công ty tư nhân chấp nhận làm. Còn những dự án tư nhân ứng tiền ra làm liên quan đến bất động sản như mở đường ở Tân Cảng, cái đó thực chất vẫn là TP thiếu nợ, vì vậy không nên ưu tiên, dù là tư nhân ứng tiền, ông Hiển cho biết thêm.

Các chuyên gia BĐS nhận định, riêng những người ăn theo hạ tầng, đầu tư những khu vực nào sau này hạ tầng tốt mà giá đất lên là hợp lý, không có vấn đề gì. Vấn đề là việc đầu tư dùng vốn dài hạn của mình hay là lướt sóng với vốn vay mới là điều cần phải cân nhắc kĩ. Vì nếu chúng ta thấy vùng đó đón đầu quy hoạch để nhảy vào mua nhưng nguồn vốn đó không phải là vốn dài hạn mà là vốn vay thì nguy cơ đối đầu với rủi ro rất cao. Nếu dự án hạ tầng đó không triển khai thì hoàn toàn mất vốn trong vài ba năm.

Thực tế một dự án hạ tầng không thể triển khai hay triển khai chậm trong vòng 5-7 năm là chuyện bình thường, chỉ cần một dự án mà vay vốn 50% trong 3 – 4 năm thì gần như khả năng đóng lãi bằng với vốn bỏ ra ban đầu. Do vậy, nhà đầu tư nên cẩn trọng, hạn chế đầu tư tất cả ăn theo hạ tầng.

SHARE